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É bastante frequente que o vendedor entregue a posse do imóvel vendido antes de observada a transferência da propriedade na matrícula perante o registro de imóveis.
A inobservância dessa formalidade pode provocar importantes repercussões financeiras negativas, principalmente aquelas relacionadas às obrigações tributárias do imóvel: IPTU e Taxa Coleta Lixo.
Eventual inadimplência do possuidor do imóvel em relação aos tributos levará a cobrança dos mesmos em desfavor de quem se mantiver na matrícula figurando como proprietário.
Dessa forma, o negócio realizado entre as partes — o contrato particular de promessa de compra e venda — não possui efeitos na responsabilidade do pagamento do imposto, até que seja levado ao registro de imóveis com a alteração da titularidade da propriedade, permanecendo o vendedor vinculado às obrigações tributárias do imóvel perante o Fisco municipal.
Para resolução de conflitos desta natureza, a chamada Adjudicação Compulsória Inversa surge como importante alternativa a fim de evitar os inconvenientes da manutenção do registro imobiliário no nome do vendedor de imóvel. O pedido poderá ser ingressado via judiciário, como na esfera extrajudicial, perante o RI da situação do imóvel.
Para que isso ocorra, a ação é condicionada à existência de um contrato de promessa de compra e venda, sem direito a arrependimento, devidamente adimplido, assim como a negativa do promitente vendedor em efetuar a transferência do bem.
O procedimento de adjudicação compulsória inversa, com a consequente imposição ao comprador na obrigação de proceder com a regularização da propriedade imobiliária, assim como a condenação em suportar com os ônus envolvendo o pagamento do ITBI, das custas e emolumentos devidos no ato da transferência.
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